咨詢?cè)? 吳雨辰
“片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目”因項(xiàng)目體量大、有一定的盈利性，在近年受到政府及社會(huì)資本的廣泛關(guān)注。但是無(wú)論政府也好，社會(huì)資本也好，都只有在項(xiàng)目盈利后才能真正分享到片區(qū)開發(fā)“增值紅利”、實(shí)現(xiàn)共贏的目標(biāo)。因此，片區(qū)開發(fā)的投資回報(bào)機(jī)制和盈利模式設(shè)計(jì)對(duì)片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目的成功至關(guān)重要。
一、片區(qū)開發(fā)主要收入來(lái)源分析
片區(qū)開發(fā)收入來(lái)源根據(jù)片區(qū)開發(fā)過(guò)程匯總的環(huán)節(jié)不同而有所不同，即使是相同環(huán)節(jié)，不同企業(yè)收入來(lái)源也不盡相同。
根據(jù)片區(qū)產(chǎn)業(yè)開發(fā)價(jià)值鏈，即一級(jí)土地整理、主體設(shè)施開發(fā)、配套設(shè)施開發(fā)和園區(qū)運(yùn)營(yíng)管理，現(xiàn)階段在各環(huán)節(jié)中片區(qū)開發(fā)普遍存在的收入來(lái)源主要有：一級(jí)土地整理環(huán)節(jié)的收入來(lái)源主要是政府性基金收入，稅收收入，主體設(shè)施開發(fā)環(huán)節(jié)的收入來(lái)源包括物業(yè)租售模式（含出租、出售和租售結(jié)合）、定制開發(fā)模式、收購(gòu)回租模式下產(chǎn)生的收入，配套設(shè)施開發(fā)環(huán)節(jié)的收入來(lái)源主要是配套設(shè)施開發(fā)模式下產(chǎn)生的收入，園區(qū)運(yùn)營(yíng)管理環(huán)節(jié)的收入來(lái)源包括股權(quán)投資模式、基金管理模式、增值服務(wù)模式下產(chǎn)生的收入。
1．政府性基金收入
對(duì)土地進(jìn)行一級(jí)開發(fā)，主要以土地溢價(jià)增值而獲取利潤(rùn)。土地出讓金屬于政府收入，無(wú)法直接讓渡，需按照政府性基金預(yù)算安排。
政府性基金收入的主要來(lái)源是土地出讓金收入。由于土地征拆支出在片區(qū)開發(fā)支出中占比巨大，且在一二級(jí)聯(lián)動(dòng)、土地收益分成等違規(guī)模式被嚴(yán)格禁止的情況下，單純依賴后續(xù)商業(yè)開發(fā)，在絕大多數(shù)情況下，是不可能收回土地征拆成本的。這一點(diǎn)，在多年的理論和實(shí)操層面上均已得到充分驗(yàn)證，片區(qū)開發(fā)必須依賴土地出讓收入。土地出讓是地方政府獲得財(cái)政資金與重大項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)資金的主要途徑，也是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要保障。
2．稅收收入
稅收收入也屬于政府收入，無(wú)法直接讓渡，稅收是一般公共預(yù)算的主要財(cái)政收入，主要安排用于保障和改善民生、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、維護(hù)國(guó)家安全、維持國(guó)家機(jī)構(gòu)正常運(yùn)轉(zhuǎn)等方面的收支預(yù)算。
3．物業(yè)租售
進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，通過(guò)物業(yè)出售或物業(yè)出租或租售結(jié)合的方式獲取利潤(rùn)。
物業(yè)出租是指開發(fā)商通過(guò)將片區(qū)主體設(shè)施出租向入駐企業(yè)收取租金的獲利形式。這種經(jīng)營(yíng)形式可以提高企業(yè)的入駐率，能為開發(fā)企業(yè)獲得持續(xù)穩(wěn)定的租金收益，還可通過(guò)后期對(duì)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)價(jià)值的增值。但是，由于物業(yè)出租方式對(duì)開發(fā)商的實(shí)力要求很高，且物業(yè)出租資金回收慢，獲得利潤(rùn)的周期長(zhǎng)，企業(yè)很容易陷入資金鏈斷裂的困境。
物業(yè)出售是開發(fā)企業(yè)將片區(qū)主體設(shè)施如廠房、辦公樓、寫字樓、配套商業(yè)等出售給入駐企業(yè)的獲利形式。這種經(jīng)營(yíng)方式采取的是一次性交易，有利于開發(fā)企業(yè)快速回籠資金，降低開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，但也對(duì)入駐企業(yè)設(shè)置了門檻，入駐企業(yè)需要拿出大量資金來(lái)購(gòu)買資產(chǎn)，很多沒有購(gòu)買力的客戶就被擋在了門外，因此無(wú)形之中就縮小了客戶的范圍，增大了招商的壓力，導(dǎo)致空置率上升，同時(shí)開發(fā)企業(yè)也喪失了物業(yè)后期升值的利益。
租售結(jié)合是開發(fā)商通過(guò)物業(yè)出租和物業(yè)出售相結(jié)合的方式將片區(qū)主體設(shè)施提供給入駐企業(yè)的獲利形式。這種形式是目前片區(qū)產(chǎn)業(yè)開發(fā)使用最多的一種贏利模式，也只有在這種模式下園區(qū)入駐率是最高的，其既涵蓋了資金實(shí)力強(qiáng)的大客戶，也囊括了實(shí)力相對(duì)較弱的中小客戶，一方面通過(guò)銷售可以回籠部分資金，滿足開發(fā)企業(yè)滾動(dòng)開發(fā)的要求，另一方面開發(fā)企業(yè)可以持有部分物業(yè)，享受到后期物業(yè)增值的好處。但這種模式也存在缺陷一人出租和銷售的比例不易控制。
4．定制開發(fā)
根據(jù)開發(fā)片區(qū)業(yè)主需求，定制開發(fā)物業(yè)而獲利。開發(fā)企業(yè)按照客戶投資要求和生產(chǎn)研發(fā)辦公需求，以定制租賃或出售方式，為客戶量身打造相應(yīng)物業(yè)，從而達(dá)到在有效降低客戶投資風(fēng)險(xiǎn)和投入成本，促進(jìn)客戶快速發(fā)展的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)最低風(fēng)險(xiǎn)下的項(xiàng)目收益的目的。
5．收購(gòu)回租
收購(gòu)回租即開發(fā)企業(yè)通過(guò)收購(gòu)入駐企業(yè)或第三方所有的物業(yè)，然后以回租的方式繼續(xù)交由其使用。針對(duì)部分資金緊張但又有擴(kuò)張需求的企業(yè)，開發(fā)商可以通過(guò)收購(gòu)企業(yè)方所有的工業(yè)物業(yè)及土地并以回租的方式交由其使用的形式，為企業(yè)發(fā)展換取所需資金，同時(shí)保障相應(yīng)政府及企業(yè)利益不受影響。
6．配套設(shè)施開發(fā)
片區(qū)配套設(shè)施主要是指為滿足片區(qū)運(yùn)營(yíng)需要而與主體設(shè)施一起配套建設(shè)的各種片區(qū)服務(wù)性設(shè)施，包含基礎(chǔ)配套設(shè)施和公共配套設(shè)施。片區(qū)配套用地是政府為了補(bǔ)償開發(fā)商主體設(shè)施開發(fā)環(huán)節(jié)的利潤(rùn)而特別配置的，雖然面積占比很小，但贏利空間很大。例如，據(jù)有關(guān)研究機(jī)構(gòu)的粗略統(tǒng)計(jì)，華夏幸?；鶚I(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入中的50％左右來(lái)自片區(qū)住宅配套收入。
7．股權(quán)投資
股權(quán)投資收入即通過(guò)對(duì)片區(qū)內(nèi)企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資，即以貨幣資金、無(wú)形資產(chǎn)和其他實(shí)物資產(chǎn)直接投資片區(qū)內(nèi)企業(yè)而獲得的長(zhǎng)期收益，比如，天安數(shù)碼城就通過(guò)對(duì)片區(qū)內(nèi)企業(yè)實(shí)施“租金換股權(quán)”和“現(xiàn)金換股權(quán)”的方式實(shí)現(xiàn)股權(quán)投資。另外，與天安數(shù)碼城有戰(zhàn)略合作的創(chuàng)投公司，新成立全資下屬的創(chuàng)新基金，聯(lián)合政府和其他基金，也會(huì)針對(duì)入駐企業(yè)以物業(yè)租金和現(xiàn)金的形式進(jìn)行股權(quán)投資。
8．基金管理
企業(yè)通過(guò)組織投資者募集資金、收購(gòu)地產(chǎn)、設(shè)立基金，并由企業(yè)作為基金管理者管理基金以及基金旗下的物業(yè)，通過(guò)收取基金管理費(fèi)和基金分紅獲得收益。
9．增值服務(wù)
在項(xiàng)目后期運(yùn)營(yíng)階段，為保障片區(qū)基本運(yùn)轉(zhuǎn)，開發(fā)企業(yè)會(huì)為片區(qū)入駐企業(yè)提供基本的物業(yè)服務(wù)，如保持環(huán)境干凈、安全，為片區(qū)內(nèi)企業(yè)職工提供良好的生活、休閑、工作配套服務(wù)等，現(xiàn)在這類基本物業(yè)服務(wù)幾乎每個(gè)片區(qū)都存在，而且贏利空間很小。目前，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈的情況下，針對(duì)片區(qū)開發(fā)企業(yè)的需求，提供豐富多樣的增值服務(wù)，如代為招聘人才，提供咨詢服務(wù)，提供法律、配餐、車輛租賃、綠植租擺、票務(wù)酒店代訂、公共秘書、有償共性培訓(xùn)或團(tuán)隊(duì)拓展等服務(wù)，并收取一定的費(fèi)用，已然成了新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。
我國(guó)大多數(shù)片區(qū)開發(fā)產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)階段的開發(fā)點(diǎn)都集中在價(jià)值鏈的中間，即主體設(shè)施開發(fā)環(huán)節(jié)和配套設(shè)施開發(fā)環(huán)節(jié)，其中又以物業(yè)租售和片區(qū)配套住宅開發(fā)最為常見。
二、片區(qū)開發(fā)主要贏利模式
不同于普通住宅的商業(yè)性質(zhì)的單一銷售、運(yùn)營(yíng)模式，片區(qū)開發(fā)擁有更復(fù)雜的多層次贏利模式。對(duì)央企來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目收益來(lái)自片區(qū)本身增值部分，包括政府補(bǔ)助、增值服務(wù)利潤(rùn)、金融服務(wù)利潤(rùn)、地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)、合資公司利潤(rùn)、基礎(chǔ)建設(shè)利潤(rùn)、招商服務(wù)費(fèi)及運(yùn)營(yíng)收益。特色小鎮(zhèn)的項(xiàng)目收益則來(lái)源于政策性資金、基礎(chǔ)建設(shè)收益、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)收益、地產(chǎn)收益等。文旅地產(chǎn)項(xiàng)目的收益來(lái)源還包括共享客源盈利和品牌增長(zhǎng)盈利等。
1．產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)贏利模式
①銷售物業(yè)：我國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)目前后期的運(yùn)營(yíng)贏利空間較小，房地產(chǎn)開發(fā)和銷售的利潤(rùn)至今仍是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)最重要的利潤(rùn)來(lái)源。許多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商在項(xiàng)目開發(fā)中多設(shè)置一定比例的可出售物業(yè)，通過(guò)銷售物業(yè)來(lái)先期獲取回報(bào)。
②產(chǎn)業(yè)搭住宅地，住宅反哺：舉例來(lái)說(shuō)，萬(wàn)達(dá)以政策性低價(jià)掠地，以商業(yè)廣場(chǎng)的高人氣高價(jià)賣房。商業(yè)廣場(chǎng)雖然自持，但運(yùn)營(yíng)能力下降的或者根本無(wú)法贏利的，已經(jīng)打包售出。華僑城以旅游提升人氣品質(zhì)，以住宅反哺旅游。碧桂園的科技小鎮(zhèn)、恒大的研究院，全都是住宅反哺模式，核心就是抓住政府訴求，以住宅捆綁產(chǎn)業(yè)，低價(jià)獲取住宅地。
③招商獎(jiǎng)勵(lì)：一些地方政府對(duì)企業(yè)招商引資的產(chǎn)業(yè)按照落地投資額進(jìn)行補(bǔ)償，給予招商引資獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)。
2．特色小鎮(zhèn)贏利模式
①政策性資金：對(duì)于舊工業(yè)區(qū)、舊城改造，政府往往有一定的政策性資金補(bǔ)貼和土地優(yōu)惠政策，這將大大降低企業(yè)的前期投入成本。而企業(yè)在引入相關(guān)產(chǎn)業(yè)和項(xiàng)目落地小鎮(zhèn)時(shí)，往往政府也有相應(yīng)的招商獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)貼。
②基礎(chǔ)建設(shè)收益：這里主要是指土地整理和公共基礎(chǔ)設(shè)施的工程建設(shè)收益。
③項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)收益：門票、交通、租金、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的營(yíng)業(yè)收入和部分產(chǎn)權(quán)物業(yè)的銷售收入以及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的收益都是長(zhǎng)久運(yùn)營(yíng)小鎮(zhèn)的收入來(lái)源。
④地產(chǎn)收益：通過(guò)特色小鎮(zhèn)政策獲得土地是不少地產(chǎn)開發(fā)商等進(jìn)入特色小鎮(zhèn)開發(fā)的原動(dòng)力。
3．田園綜合體贏利模式
①創(chuàng)意休閑農(nóng)業(yè)盈利：此模式的核心在于從田園綜合體項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)上獲取最大的利潤(rùn)，主要從親子文化、養(yǎng)生健康、養(yǎng)老文化等幾方面引入打造。這就要求在田園綜合體項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)上不斷推陳出新，將創(chuàng)意休閑農(nóng)業(yè)融入項(xiàng)目的開發(fā)上來(lái)，實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與服務(wù)水平的不斷提高，滿足游客休閑度假的需求。
②品牌增長(zhǎng)盈利：經(jīng)營(yíng)者需要依靠高質(zhì)量的農(nóng)業(yè)休閑旅游及地產(chǎn)產(chǎn)品來(lái)打造自身品牌，重視品牌的價(jià)值。在成功塑造品牌后，不斷延長(zhǎng)品牌的產(chǎn)品線，讓品牌的影響不斷擴(kuò)大，從而實(shí)現(xiàn)品牌附加值的全面贏利。
③共享客源盈利：在項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，要充分發(fā)揮地區(qū)內(nèi)其他旅游景點(diǎn)的優(yōu)勢(shì)，積極與周邊旅游項(xiàng)目及景點(diǎn)合作，推行聯(lián)票制度以及會(huì)員優(yōu)惠制度，共享彼此客源，實(shí)現(xiàn)互惠互利，延長(zhǎng)游客在本區(qū)域的逗留時(shí)間，創(chuàng)造更大的收益。
4．文旅地產(chǎn)贏利模式
文旅地產(chǎn)的盈利來(lái)源可歸納為地產(chǎn)銷售和旅游經(jīng)營(yíng)兩大板塊。
地產(chǎn)銷售是依附在旅游經(jīng)營(yíng)上面的，旅游經(jīng)營(yíng)聚攏人氣、帶動(dòng)地產(chǎn)銷售，賣房可以快速回籠資金，然后再將其投入文旅項(xiàng)目的開發(fā)中。地產(chǎn)業(yè)務(wù)的利潤(rùn)率高，但間接的價(jià)值創(chuàng)造核心還是旅游業(yè)務(wù)，優(yōu)秀的文旅項(xiàng)目都具有鮮明的文化特色、獨(dú)有的產(chǎn)業(yè)與服務(wù)等，能夠很好地帶動(dòng)配套住宅的銷售。
三、結(jié)束語(yǔ)
在金融監(jiān)管日益嚴(yán)格的今天，要想真正做好片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目，還須從項(xiàng)目本身的盈利性入手，挖掘深度片區(qū)開發(fā)的價(jià)值鏈，切實(shí)提要項(xiàng)目盈利能力；只有實(shí)現(xiàn)片區(qū)開發(fā)的價(jià)值增值，政府與社會(huì)資本才能從成果中分享收益。